Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży domu. W jakich przypadkach potrzebna jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki z domem i bez domu? Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży domu

27.10.2022

Przed przekazaniem domu kupującemu należy poprawnie sporządzić umowę, biorąc pod uwagę wszystkie niuanse i zasady sporządzania dokumentów prawnych.

Aby rozpocząć wyszukiwanie osób chętnych do zakupu działki, także jeśli sąsiaduje ona z domem, należy zebrać wszystkie dokumenty i zdecydować, kto sprzeda nieruchomość. Możesz skorzystać z jednej z dwóch opcji – zatrudnić pośrednika w handlu nieruchomościami lub zrobić to sam.

Drodzy Czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

Istota dokumentu

Początkowo należy zawrzeć z kupującym umowę przedwstępną kupna-sprzedaży domu wraz z działką.

Umożliwi to określenie warunków transakcji. Można zawrzeć umowę z zadatkiem, który stanowi gwarancję dojścia do skutku sprzedaży.

Większość nieruchomości sprzedawana jest wraz z gruntem, dlatego o jej losie prawnym decydują warunki zawartej umowy. Niektóre normy określa Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Dlatego istnieją specjalne wymagania dotyczące zbycia budynków mieszkalnych i terenów przyległych:

Przeniesienie własności nieruchomości w drodze transakcji cywilnej	Przeprowadzono przy jednoczesnym odnowieniu dokumentów dla gruntu położonego w pobliżu domu
Transakcje gruntami	Z kolei realizowane są z jednoczesnym przeniesieniem praw do znajdującego się na nim budynku
Najbardziej opłacalny sposób na dokonanie transakcji kupna-sprzedaży	W przypadku, gdy strony nie są ze sobą powiązane. Zatem kupujący będzie mógł ubiegać się o ulgę podatkową, której wysokość wynosi 13% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 260 000 rubli
Transakcja nabycia nieruchomości - gruntu	Jest równy dla obu stron. Sprzedający otrzymuje świadczenie pieniężne, a kupujący staje się właścicielem gruntu i znajdującego się na nim budynku. Prawidłowe zawarcie umowy powoduje, że prawa stron są maksymalnie chronione

Umowa przedwstępna to najlepszy sposób na zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Istotą takiego dokumentu jest to, że warunki kupna i sprzedaży są określone, ale można je zmienić w przyszłości.

Aby zminimalizować ewentualne ryzyko, należy zabezpieczyć transakcję wpłatą zaliczki lub zadatku oraz sporządzić protokół odbioru przeniesienia terenu. Kredyty hipoteczne na działki udzielane są przez Sbierbank, VTB 24 i inne organizacje kredytowe.

Wymagane punkty przy sporządzaniu

Jeżeli rejestracja odbywa się pod hipoteką, wówczas pracownik banku samodzielnie sprawdzi prawidłowość wypełnienia umowy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wraz z działką. W przeciwnym razie rejestracja odbywa się przy pomocy prawnika lub samodzielnie.

Aby mieć pewność, że umowa nie zostanie unieważniona, musisz upewnić się, że obecne są wszystkie główne punkty:

Rodzaj umowy zawieranej pomiędzy uczestnikami	Opisane są dane osobowe stron, imię i nazwisko oraz informacje z paszportu
Przedmiot umowy	Konieczne jest wskazanie lokalizacji obiektu, rodzaju, kosztu i liczby metrów kwadratowych - dla lokali mieszkalnych i akrów - dla sąsiedniej działki
Zostaje wykonany znak	Czy kwota za działkę będzie płatna w ratach czy w całości
Lista dokumentów	Potwierdzenie, że sprzedający posiada prawo własności do gruntu sąsiadującego z domem
Wyciągi z organizacji rządowych	Stwierdzenie, że na przedmiot nie są nałożone żadne obciążenia
Lista podstawowych praw i obowiązków	Które są przypisane każdej ze stron w wyniku transakcji

Zawierając umowę przedwstępną, należy wziąć pod uwagę kilka punktów:

Umowa przedwstępna musi wskazywać, czy pobierana jest kaucja i jakie są warunki jej zwrotu.

Kolejną ważną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę, jest to, że może być wymagana wstępna umowa o opiekę, jeśli małoletnie dziecko jest zarejestrowane i mieszka w sprzedawanym domu, do którego przylega działka.

Przykład wypełnienia formularza (przykład)

Bardzo ważne jest prawidłowe sporządzenie umowy, zwłaszcza jeśli rejestracja odbywa się na udziałach i konieczne jest wskazanie powierzchni działki, która jest przekazywana nabywcy nieruchomości.

Przykładowa umowa:

W pierwszej części	Wpisz nazwę dokumentu, miejsce i datę sporządzenia, imiona i nazwiska stron, dane paszportowe. Konieczne jest wskazanie, kto jest sprzedawcą, a kto kupującym
Następnie należy opisać przedmiot realizowany w ramach umowy	Notuje się numer katastralny działki i całkowitą powierzchnię nieruchomości. Pomimo tego, że umowa ma charakter wstępny, prawie wszystkie określone w niej dane zostaną przeniesione do dokumentu głównego
Jeżeli na działkę nałożone zostaną pewne ograniczenia w użytkowaniu	Należy to odnotować
W drugim akapicie dokonuje się znaku	O koszcie obiektu i procedurze wykonywania obliczeń
Następnie odnotowuje się prawa i obowiązki stron umowy	Pozycje, które muszą spełnić sprzedawca (terminowe zawarcie umowy) i kupujący (akceptacja protokołu odbioru), są wskazane osobno.
Czwartym punktem jest czas trwania umowy	Linia ta wskazuje, że umowa ma charakter wstępny. Sprzedawca ma obowiązek zawrzeć umowę główną w określonym terminie. Jeżeli jedna ze stron zacznie uchylać się od zawarcia transakcji głównej, druga strona ma prawo wystąpić z wnioskiem do sądu
Klauzula piąta umowy zawiera warunki szczególne	Zatem dla kupującego główną czynnością jest przekazanie depozytu. Wskazuje, jak długo należy go zwrócić
W paragrafie „Postanowienia końcowe”	Sporządza się podsumowanie wszystkich dostarczonych informacji
Wszystkie dokumenty są wymienione poniżej	Załączony do dokumentu, zawierający obowiązkowe wskazanie tytułów prac
Na końcu	Konieczne jest podanie danych stron i podpisów

Do umowy wymagane jest sporządzenie protokołu przekazania i odbioru. Wymagana będzie rejestracja transakcji w Rosreestr.

Wideo: czym jest PDKP

Niuanse do rozważenia

Aby poprawnie sporządzić umowę przedwstępną i zarejestrować transakcję, należy wziąć pod uwagę następujące niuanse:

Kolejnym ważnym niuansem są warunki, które stanowią bardzo istotną część umowy przedwstępnej i należy je wpisać do dokumentu wyłącznie za zgodą obu stron transakcji. Dzieje się tak dlatego, że niedotrzymanie terminów może mieć poważne konsekwencje.

Ja, obywatel Federacji Rosyjskiej: Iwanow Iwan Iwanowicz, ur. 03.03.1992, miejsce urodzenia: Miasto Iwanowo, obwód Iwanowski, Rosjażonaty, posiadający paszport 00 00 200000, wydany 03.03.2011r. Oddział Federalnej Służby Migracyjnej Rosji dla miasta Iwanowo, obwód iwanowski, kod rejonu 342-017, miejsce zamieszkania: Obwód Kaliningradzki, miasto Ozersk, ul. Ozerskaja, dom 11, lok. jedenaście zwaną dalej „SPRZEDAWCĄ”, oraz

Ja, obywatel Federacji Rosyjskiej: Frolova Faina Frolovna, ur. 04.04.1984, miejsce urodzenia: Miasto Ozersk, obwód kaliningradzki, Rosja, żonaty, posiadający paszport 01 01 103030, wydany 09.09.2006r. Departament Spraw Wewnętrznych Obwodu Ozerskiego Obwodu Kaliningradzkiego, kod rejonu 392-019, miejsce zamieszkania: Obwód Kaliningradzki, miasto Niestierow, ul. Nesterova, budynek 3, m. 3, zwani dalej „KUPUJĄCYM”, zawarli niniejszą umowę w następujący sposób:

1. „SPRZEDAJĄCY” zobowiązuje się sprzedać, a „KUPUJĄCY” kupić na własność działkę należącą do „SPRZEDAJĄCEGO” o numerze ewidencyjnym 39:00:000000:1, o powierzchni 1563 ( tysiąc pięćset sześćdziesiąt trzy) kw. m, kategoria terenu - ziemie osadnicze, dozwolone użycie - dla indywidualnego budynku mieszkalnego, a także znajdujący się na nim budynek mieszkalny o łącznej powierzchni 60,8 ( sześćdziesiąt i osiem) kw. m, położony pod adresem: Obwód Kaliningradzki, miasto Ozersk, ul. Czerniachowska, dom 19 (dziewiętnaście).

2. Wskazany budynek mieszkalny należy do „SPRZEDAJĄCEGO” na mocy prawa własności na podstawie: Umowa kupna-sprzedaży z dnia 20 listopada 2001 roku zawarta w mieście Niestierow, o którym dokonano wpisu rejestracyjnego nr 39-39/053/34-345 w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości i transakcji z nim w dniu 5 grudnia 2001 r., na podstawie których w dniu 5 grudnia 2001 r. Instytucja Sprawiedliwości Obwodu Kaliningradzkiego wydał Certyfikat Państwowej Rejestracji Praw nr 39-AA nr 234324.

3. Wskazana działka należy do „Sprzedającego” na prawie własności osobistej, na podstawie: Umowa sprzedaży i zakupu działki zawarta z administracją obwodu miejskiego Ozersky obwodu kaliningradzkiego z dnia 09.06.2009r. Uchwała Naczelnika Okręgu Miejskiego Ozersky nr 001 z dnia 23 stycznia 2009 r., o którym w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nieruchomościami w dniu 20 lipca 2009 r. dokonano rejestracji praw nr 39-39-90/133/2009-001 oraz Certyfikat Państwowej Rejestracji Praw 39- AA nr 000003 z dnia 20 lipca 2009 r.

4. Określona działka jest sprzedawana przez „Sprzedającego” „Kupującemu” za 200 000 (dwieście tysięcy) rubli; znajdujący się na nim budynek mieszkalny jest sprzedawany przez „Sprzedającego” „Kupującemu” za 800 000 (osiemset tysięcy) rubli, co stanowi łącznie 1 000 000 (jeden milion) rubli. Cena sprzedaży wskazanej działki i znajdującego się na niej budynku mieszkalnego jest umowna i prawdziwa, wszelkie inne dokumenty wskazujące na inną cenę sprzedaży danej działki i znajdującego się na niej budynku mieszkalnego uznaje się za nieważne.

5. Płatność pomiędzy „SPRZEDAJĄCYM” a „KUPUJĄCYM” zostanie dokonana w następującej kolejności: część kosztu ww. nieruchomości w wysokości 100 000 (sto tysięcy) rubli, przekazywana jest „SPRZEDAWCY” tytułem zaliczki w chwili podpisania niniejszej umowy, a pozostała część kosztu działki i znajdującego się na niej budynku mieszkalnego, w wysokości 900 000 (dziewięćset tysięcy) rubli zostaną przekazane „SPRZEDAWCY” przez „KUPUJĄCEGO” z chwilą podpisania głównej umowy kupna-sprzedaży.

6. „SPRZEDAWCA” gwarantuje, że w chwili zawarcia niniejszej umowy wskazany budynek mieszkalny i działka nie zostały nikomu przekazane w darze, nie zostały sprzedane, nie obciążone hipoteką, nie są objęte aresztem / zakazem / sporem i są wolne od jakichkolwiek praw osób trzecich. „SPRZEDAJĄCY” jest odpowiedzialny za zatajenie informacji o lokalizacji tej nieruchomości w ramach zakazu lub zabezpieczenia.

7. Przed zawarciem głównej umowy kupna-sprzedaży „SPRZEDAWCY” zabrania się zbywania, dzierżawy, zastawiania hipoteką lub w inny sposób przenoszenia praw do ww. nieruchomości na osoby trzecie.

8. Przeniesienie działki wraz z położonym budynkiem mieszkalnym, zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zostanie przeprowadzona zgodnie z protokołem odbioru, w dniu podpisania głównej umowy kupna-sprzedaży, z obowiązkowym dostarczeniem przez „SPRZEDAJĄCEGO” „KUPUJĄCEMU” kluczy do drzwi frontowe.

9. „SPRZEDAJĄCY” zobowiązuje się dostarczyć ww. budynek mieszkalny w takim stanie jakościowym, w jakim jest w chwili podpisania niniejszej umowy, nadający się do zamieszkania, nie obciążony zadłużeniem w rachunkach za media. W przypadku stwierdzenia długów z tytułu powyższych płatności odpowiedzialność za ich spłatę spada na „SPRZEDAJĄCEGO”.

10. „KUPUJĄCY” nabędzie prawo własności / posiadania, użytkowania, zbycia / wskazanej działki i znajdującego się na niej budynku mieszkalnego zgodnie z główną umową kupna-sprzedaży zawartą nie później niż w dniu 4 listopada 2017 r., pomiędzy stronami.

11. Niniejsza umowa zawiera cały zakres ustaleń pomiędzy stronami odnośnie przedmiotu tej umowy. Treść i znaczenie niniejszej umowy są jasne dla stron. Obowiązki i prawa stron nie przewidziane w niniejszej umowie są określone zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

12. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy uważa się za ważne, jeśli zostaną dokonane w formie pisemnej i podpisane przez przedstawicieli każdej ze stron.

13. Wszelkie wydatki związane z realizacją transakcji kupna-sprzedaży tego budynku mieszkalnego, w tym koszt skompletowania niezbędnego pakietu dokumentów, strony płacą po równo.

14. Niniejsza umowa została sporządzona i podpisana w dwóch oryginałach o jednakowej mocy prawnej, z których jeden pozostaje u „SPRZEDAJĄCEGO”, drugi u „KUPUJĄCEGO” i wchodzi w życie z chwilą podpisania przez strony.

15. Strony potwierdzają, że nabywają i korzystają ze swoich praw obywatelskich z własnej woli i we własnym interesie, mają swobodę ustalania wszelkich warunków umowy, które nie są sprzeczne z Ustawą, ich zdolność prawna i zdolność prawna nie są ograniczone, mają nie znajdują się pod kuratelą i kuratelą, a ze względów zdrowotnych mogą samodzielnie wykonywać i chronić swoje prawa oraz wypełniać swoje obowiązki, nie cierpią na choroby (w tym zaburzenia psychiczne), które uniemożliwiają im zrozumienie istoty podpisywanej umowy i okoliczności jej zawarcia do jego zawarcia i nie znajdują się w innym stanie, w którym nie są w stanie zrozumieć sensu swoich działań i kierować nimi, że nie mają żadnych obowiązków, które zmuszają ich do dokonania transakcji na skrajnie niekorzystnych dla siebie warunkach.

PODPISY STRON:

"SPRZEDAWCA"

W sumie pieniądze 100 000 (sto tysięcy) rubli „SPRZEDAJĄCY” otrzymał całość.

Czas czytania: 6 min

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży zawierana jest w celu udokumentowania intencji stron co do zawarcia transakcji w przyszłości. Ustala najważniejsze warunki zawarcia w przyszłości umowy kupna-sprzedaży. Dokument ten nie jest obowiązkowy, a strony same decydują o celowości jego sporządzenia i podpisania.

Drodzy Czytelnicy! Każdy indywidualny przypadek jest indywidualny, dlatego możesz skontaktować się z naszymi prawnikami, aby uzyskać więcej informacji.Połączenia pod wszystkie numery są bezpłatne.
Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży działki z DOMEM

Tryb podpisywania i zawierania umowy przedwstępnej, jej istotne warunki i wymagania dotyczące treści określone są w Kodeksie cywilnym i gruntowym.
Aby podpisać umowę przedwstępną należy spełnić następujące warunki:
Działkę można sprzedać wyłącznie razem ze znajdującym się na niej domem.
Prawo do sprzedaży gruntu przysługuje wyłącznie. Grunt i znajdujący się na nim budynek muszą być zalegalizowane i zarejestrowane w rejestrze katastralnym.
Nieruchomość nie może być obciążona w formie zastawu.
Przy sprzedaży działki, na której znajduje się dom będący współwłasnością, konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody współwłaścicieli.
Jeżeli nieruchomość została zakupiona w trakcie trwania małżeństwa, do transakcji wymagana jest pisemna umowa.
Cena transakcyjna ustalana jest w drodze porozumienia stron i nie powinna być wiązana z wyceną katastralną.

Treść umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może zostać wykorzystana przed sądem w celu zmuszenia drugiej strony transakcji do zawarcia transakcji na warunkach w niej określonych. Dlatego też treść umowy należy traktować możliwie najdokładniej, aby nie została uznana za niemającą mocy prawnej.
Tekst dokumentu powinien odzwierciedlać następujące punkty:
Szczegółowe informacje o uczestnikach transakcji.
Warunki, na jakich oczekuje się zawarcia transakcji.
Szczegółowe informacje o działce i sprzedawanym domu (adres, liczba pięter itp.).
Cena sprzedaży nieruchomości.
Dostępność przedpłaty w formie lub trybie wzajemnych rozliczeń.
Moment podpisania umowy głównej i obowiązkowe wskazanie zamiaru stron zawarcia umowy w przyszłości.

Jeżeli warunki umowy przedwstępnej nie odpowiadają warunkom głównym, wówczas uważa się je za nieważne. Zasada ta zawarta jest w art. 429. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.
Umowa musi mieć prostą formę pisemną. dozwolone na wniosek stron.
Umowa wygasa po podpisaniu umowy głównej. Na jego podstawie prawa majątkowe nie przechodzą na kupującego, a jedynie rejestrowane są zamiary stron.

Często wykorzystywany jest jako dodatkowa gwarancja zabezpieczająca zobowiązania wynikające z transakcji. Jest to określona kwota pieniędzy, którą kupujący wpłaca jako zaliczkę i zabezpieczenie podpisania umowy kupna-sprzedaży w ustalonym terminie. Jej wpłata nie jest konieczna, jednak zadatek przyczynia się do bardziej odpowiedzialnego podejścia sprzedającego i kupującego do zawieranej transakcji.
Rzeczywiście, jeśli kupujący będzie utrudniał podpisanie umowy głównej, straci kaucję. Jeżeli okaże się, że sprzedawca zawinił, zwraca on kupującemu kaucję w podwójnej wysokości. Aby ta norma prawna mogła mieć zastosowanie, przedpłata musi być w umowie przedwstępnej określana jako zadatek i nic innego: /przedpłata.
Warto wziąć pod uwagę, że aby zawrzeć umowę, sprzedający musi posiadać prawo własności nieruchomości. Na przykład, jeśli w SNT sprzedawana jest działka, musi on przedstawić świadectwo własności lub wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, gdzie jest wskazany w kolumnie posiadacza praw autorskich. Jeżeli transakcja zostanie dokonana zgodnie z księgą ogrodniczą, wówczas nie ma ona mocy prawnej. Taką umowę przedwstępną można łatwo anulować, a kupujący straci kaucję. Nawet zarząd SNT nie może sprzedać działki na podstawie księgi ogrodniczej. Oznacza to, że działki nie zalegalizowali, a sama działka należy do gminy.
Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży domu z gruntem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w Sbierbanku
Często podczas rejestracji zostaje zawarta umowa przedwstępna. Dokument ten stanowi dla banku gwarancję, że transakcja nie dojdzie do skutku w najbardziej nieodpowiednim momencie. Najpopularniejszym bankiem do uzyskiwania kredytów hipotecznych jest Sbierbank. Bank posiada swój standardowy formularz umowy przedwstępnej, w którym podawane są dane stron.
Standardowy formularz Sbierbanku zawiera następujące elementy:
data i miejsce podpisania;
Imię i nazwisko, dane paszportowe i adresy stron, dane dotyczące pełnomocnictwa (w przypadku udziału pełnomocnika), podstawy podpisania umowy;
Przedmiotem umowy;
podstawowe warunki (koszt, szczegółowa charakterystyka nieruchomości, informacje katastralne);
procedura płatności (część środków – z własnych oszczędności kupującego za pośrednictwem skrytki depozytowej, druga – z docelowych środków kredytowych na rachunek bankowy sprzedającego);
terminy realizacji zamierzeń i gwarancji stron;
informacje o zarejestrowanych osobach;
liczbę egzemplarzy i podpisów stron.

Z Sbierbanku znajduje się również klauzula stanowiąca, że do czasu całkowitego rozliczenia się ze sprzedającym nieruchomość zostaje mu zastawiona, wówczas Sbierbank staje się zastawnikiem.

Jeśli dana osoba nie jest prawnikiem, podpisywanie dokumentów, takich jak umowy kupna i sprzedaży nieruchomości, może wywołać pewien niepokój - czy wszystko jest w porządku z umową, czy są jakieś ryzykowne warunki, czy prawo zostanie zarejestrowane w Rosreestr?

Obawy obywateli są w pełni zrozumiałe – ustawodawstwo w Rosji dalekie jest od najlepszych sformułowań, a często także obarczone jest sprzecznościami pomiędzy niektórymi przepisami.

Aby dokładnie sporządzić umowę, najlepiej zwrócić się do wyspecjalizowanego prawnika, ale przydatne będzie także poznanie charakteru prawnego tej umowy przez samych obywateli.

Standardowy wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży domu wraz z gruntem

Przed przystąpieniem do badania treści umowy należy przybliżyć ogólną istotę prawną umów przedwstępnych oraz ich różnice w stosunku do umów zwykłych.

Zgodnie z art. 249 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej „Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej”) umowa przedwstępna ma na celu potwierdzenie ustaleń stron ją zawierających, w przyszłości zawarcie umowy które umożliwią przeniesienie praw do nieruchomości.

Po co zawierać umowy przedwstępne? Dlaczego nie możesz od razu zawrzeć pełnoprawnej umowy i przenieść wszelkich praw z niej wynikających? Faktem jest, że strony mogą po prostu nie być w tej chwili gotowe do przeprowadzenia pełnoprawnej transakcji. Kupujący np. nie dysponuje całą kwotą niezbędną do zapłaty za nieruchomość, a sprzedający może nie mieć czasu na przygotowanie całej wymaganej dokumentacji, aby przekazać ją kupującemu.

Umowa ta stanowi więc swego rodzaju gwarancję, że strony faktycznie sfinalizują transakcję, ale uczynią to w przyszłości. Przedmiot umowy i jej wysokość muszą zostać uzgodnione przez strony już w umowie przedwstępnej.

Zgodnie z art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa taka musi zostać zawarta w tej samej formie, co umowa główna. Różnica będzie polegać na tym, że nie trzeba składać władzom Rosreestr, aby zarejestrować przeniesienie praw, ponieważ przeniesienie praw zostanie przeprowadzone w ramach umowy głównej, a teraz sporządzono jedynie umowę intencyjną.

W jaki sposób będzie można potwierdzić gotowość stron do zawarcia umowy głównej po zawarciu umowy przedwstępnej?

Zgodnie z art. 380 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jako środek tymczasowy, który będzie miał na celu zapewnienie sporządzenia umowy głównej w przyszłości, możliwe jest wniesienie kaucji - kwoty pieniężnej przekazywanej przez rozliczenia przez stronę płatności należnych jej na mocy umowy.

Po późniejszym zawarciu umowy głównej zadatek będzie pełnił funkcję zaliczki, która wpłacana jest jako zaliczka na poczet zakupionej nieruchomości.

Jeżeli jednak w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że jest to zadatek, a nie zwykła zaliczka, wówczas wobec stron zostanie zastosowane dodatkowe zabezpieczenie.

Jeżeli wbrew postanowieniom umowy przedwstępnej umowa główna nie zostanie zawarta, wówczas kaucja będzie traktowana w następujący sposób:

w przypadku nie zawarcia umowy z winy proponowanego kupującego, wówczas cała kwota kaucji pozostaje u proponowanego sprzedającego;
w tym samym przypadku, jeżeli przyszły sprzedawca sam był sprawcą niepowodzenia transakcji głównej, wówczas jest on zobowiązany zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Kaucja jest doskonałym narzędziem pozwalającym zapewnić warunki do wykonania umowy przedwstępnej, o czym nie należy zapominać.

Jeśli chodzi o wszystkie pozostałe warunki transakcji, należy je zapisać w takiej samej formie, jak przy zawieraniu umowy głównej.

W szczególności umowa musi zawierać następujące postanowienia:

Preambuła zawierająca informacje o stronach transakcji. Tutaj należy podać ich pełne imię i nazwisko, jeśli umowa jest zawierana między osobami fizycznymi, dane paszportowe, miejsce rejestracji;
Przedmiot transakcji. Konieczne jest szczegółowe określenie, jakie działania planuje się przeprowadzić w odniesieniu do przedmiotów umowy – że własność na podstawie umowy głównej przejdzie ze sprzedającego na kupującego;

Konieczne jest jak najbardziej szczegółowe zidentyfikowanie obiektów nieruchomości - samej działki i domu.

Należy zarejestrować numery katastralne, adres, powierzchnię, dokumenty tytułowe, na podstawie których sprzedający jest właścicielem tych obiektów, a także ewentualne obciążenia (dzierżawa, służebność, zastaw).

Kwota transakcji, procedura rozliczeniowa, instrukcja wpłaty kaucji;
Ramy czasowe realizacji zamierzeń (w jakim terminie musi zostać zawarta główna umowa kupna-sprzedaży);
Prawa i obowiązki stron (do wypełnienia według uznania autorów umowy);
Siła wyższa, która uniemożliwia zawarcie umowy głównej (jeśli jest to konieczne);
Postanowienia końcowe, tryb wejścia w życie umowy, rozwiązanie umowy;
Podpisy stron wraz z transkrypcjami.

Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej, nie wymaga formy notarialnej i nie wymaga rejestracji państwowej. Liczba egzemplarzy – co najmniej po jednym dla każdej ze stron.

Jak prawidłowo sporządzić umowę przedwstępną kupna-sprzedaży domu i gruntu?

Umowa musi zostać zawarta w taki sposób, aby jasno określała wolę stron i przedmiot transakcji. Szczególną uwagę należy zwrócić na warunki rozwiązania umowy.

Strony mogą podpisać umowę osobiście lub przez swoich przedstawicieli posiadających notarialne pełnomocnictwo.

W nagłówku umowy konieczne będzie także wskazanie miejsca i daty sporządzenia dokumentu.

Jeżeli w podpisie każdej osoby nie będzie widniała data podpisania, wówczas umowę uważa się za podpisaną w dniu wskazanym w nagłówku dokumentu.

Jeżeli strony chcą mieć całkowitą pewność, że umowa została sporządzona według wszelkich zasad, mogą zwrócić się do notariusza i spisać ją w formie notarialnej, jednak powtarzamy, nie jest to konieczne.

Na co zwrócić uwagę sporządzając umowę przedwstępną kupna-sprzedaży domu z umową najmu?

Oprócz brzmienia umowy, które należy interpretować jednoznacznie, umowa przedwstępna musi zawierać także warunki dotyczące dokumentów, które sprzedawca będzie zobowiązany przygotować i przekazać kupującemu.

Rejestracji przeniesienia praw nie można przeprowadzić bez rejestracji obiektów w rejestrze katastralnym, dlatego należy upewnić się, że zarówno działka, jak i dom są uwzględnione w katastrze (można to sprawdzić za pomocą usług online lub uzyskać wypis). z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości z Rosreestr - każdy obywatel może go otrzymać na dowolny przedmiot zainteresowania).

Jeżeli rejestracja katastralna nie została przeprowadzona, sprzedawca musi zawrzeć umowę z inżynierami katastralnymi lub organami WIT w celu wykonania tych prac - warunek ten można również uwzględnić w umowie przedwstępnej.

Jeżeli przedmioty będące przedmiotem transakcji są zarejestrowane, sprzedający ma obowiązek przygotować komplet dokumentów potwierdzających przeniesienie.

W niektórych przypadkach przy zakupie nieruchomości sporządzana jest umowa przedwstępna, która odracza w czasie transakcję kupna-sprzedaży. Projektując go, warto zwrócić uwagę na kilka ważnych punktów: dowiesz się o tym już teraz.

Przykładowy formularz możesz pobrać na końcu artykułu.

Przy zakupie określonej nieruchomości (mieszkania, gruntu, samochodu itp.) strony mogą, ale nie muszą, zawrzeć tzw. przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Odzwierciedla się legalność takiego działania, a także fakt istnienia takiego dokumentu Kodeks cywilny (art. 429).

Głównym celem jest to, aby obie strony zaakceptowały pewne zobowiązania przed zawarciem transakcji:

sprzedawca zobowiązuje się sprzedać nieruchomość temu konkretnemu nabywcy;
Kupujący zobowiązuje się kupić przedmiot od tego sprzedającego.

Strony potwierdzają zamiar zawarcia umowy głównej w umowie przedwstępnej, w momencie zawarcia transakcji kupna-sprzedaży. Strony mają w tym przypadku na myśli, że umowa główna zostanie podpisana na takich samych warunkach.

Celem umowy przedwstępnej jest umożliwienie każdej ze stron transakcji potwierdzenia swoich intencji i jednocześnie złożenia pisemnego zobowiązania drugiej strony co do swoich zamiarów. Najczęściej rejestrowana jest umowa dotycząca dalszego nabycia mieszkania. Zwykle taki dokument jest wymagany w następujących przypadkach:

Sprzedający i kupujący zgodzili się na transakcję, ale sprzedającemu brakuje niektórych dokumentów dotyczących mieszkania lub są one nieprawidłowo wypełnione.
Kupujący nie posiada wystarczających środków na jednorazowy zakup, jednak niezwłocznie przekazuje część kwoty i zobowiązuje się do zapłaty reszty w całości w określonym terminie.
Przy zakupie mieszkania z kredytem hipotecznym zawarcie umowy przedwstępnej jest powszechną praktyką, gdyż procedurę komplikuje konieczność uzyskania zgody banku, który przyjmie mieszkanie jako zabezpieczenie udostępnienia środków kredytowych.

Umowa różni się od głównej tym, że nie wymaga rejestracji w Rosreestr ani poświadczenia notarialnego. W tym sensie dokument niesie ze sobą pewne ryzyko, jeśli strony nie przedstawią dokumentów potwierdzających, że mieszkanie nie jest obciążone (zastaw, areszt, roszczenia osób trzecich itp.).

Wstępnie podpisana umowa niesie ze sobą pewne gwarancje, ale także ryzyko stron – wszystko to zostało szczegółowo omówione w kolejnym rozdziale.

Umowa przedwstępna: gwarancje

Umowa przedwstępna zawiera 2 ważne gwarancje chroniące interesy obu stron:

Dokument ten gwarantuje kupującemu, że mieszkanie zostanie mu sprzedane i to dokładnie za wskazaną cenę.
Umowa daje sprzedającemu gwarancję, że ten konkretny kupujący odkupi od niego mieszkanie nie później niż w określonym terminie.

Jeśli ktoś uchyla się od swoich zobowiązań, każda ze stron może zwrócić się do sądu, aby zapewnić wyegzekwowanie głównej umowy i zawarcie umowy. Wniosek można złożyć w terminie 6 miesięcy kalendarzowych od dnia, w którym umowa przedwstępna wymaga zawarcia umowy głównej (czyli terminu).

W filmie zaprezentowano komentarz specjalisty na temat cech umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna: ryzyko

Główne ryzyko wiąże się z możliwością uchylania się przez strony od swoich zobowiązań. Ponadto, jeśli w ciągu sześciu miesięcy nie zgłoszą roszczeń, wówczas przedwstępna umowa kupna-sprzedaży automatycznie traci ważność.

Niniejszy dokument sam w sobie nie niesie ze sobą ryzyka w tym sensie, że z chwilą jego podpisania własność nie przechodzi ze sprzedającego na kupującego. Jeżeli jedna ze stron żąda wymuszenia na drugiej stronie dokończenia transakcji, pozwany może wnieść powództwo wzajemne o unieważnienie umowy.

NOTATKA. Jeżeli przy zakupie nowego budynku została zawarta umowa przedwstępna (z firmą deweloperską), to w przypadku niedopełnienia obowiązków powód może zwrócić się do sądu z żądaniem zmuszenia pozwanego do podpisania umowy o udział we wspólnej budowie .

W przeciwnym razie umowa przedwstępna wiąże się z ryzykami, które z reguły towarzyszą transakcjom na rynku nieruchomości:

1. W niektórych przypadkach umowa przedwstępna może zostać uznana przez sąd za niezawartą.

Jest to możliwe w 2 przypadkach:

umowa została wykonana z oczywistymi naruszeniami (nie wskazano wszystkich szczegółów mieszkania, występują błędy merytoryczne);
mieszkanie nie istnieje lub jest w budowie.

2. Ryzyko , ze względu na możliwość sprzedaży mieszkania więcej niż raz. Taka sytuacja ma miejsce, gdy deweloper realizuje oszukańczy plan: może na przykład zawrzeć kilka identycznych umów sprzedaży tego samego mieszkania.

3. Ryzyko , związane z utratą środków wydanych na zakup mieszkania. Dotyczy to również przypadków zakupu mieszkania bezpośrednio w budynku w budowie. Należy zrozumieć, że zainwestowane środki (w ramach umowy o zarządzanie powiernicze) nie zawsze zwracają się po zakończeniu budowy - często firma ogłasza upadłość, a poszkodowany może liczyć jedynie na częściową rekompensatę za poniesioną stratę.

Tym samym po podpisaniu umowy przedwstępnej strony zobowiązane są do podpisania umowy głównej na dokładnie takich samych warunkach (zmiany możliwe są jedynie za obopólnym porozumieniem).

W przypadku osób prywatnych (przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym) główne ryzyka wiążą się właśnie z tym, że strony nie wywiążą się ze swoich zobowiązań. Jeśli kupisz mieszkanie w nowym budynku, ryzyko gwałtownie wzrasta - wszystko zależy od uczciwości dewelopera.

Umowa przedwstępna: wzór 2017

Wymogi dotyczące sporządzenia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nie uległy w tym roku zmianie. Standardowy formularz można łatwo pobrać i wydrukować.

Wypełniając należy wziąć pod uwagę, że dokument odzwierciedla wszystkie istotne warunki - lepiej sprawdzić, czy wszystkie dane pokrywają się z danymi określonymi w odpowiednich dokumentach (paszport właściciela mieszkania, akt własności). Szczególną uwagę zwraca się na następujące punkty:

Cena kontraktowa, tj. za jaką dokładnie cenę sprzedający zobowiązuje się sprzedać mieszkanie w uzgodnionym terminie.
W umowie przedwstępnej należy wskazać wszystkie osoby aktualnie zamieszkujące ze sprzedającym. Podane jest ich pełne imię i nazwisko oraz dane paszportowe.
Jeśli właściciel mieszka w innym miejscu, lepiej podać oba adresy: ten rzeczywisty i ten wpisany w paszporcie.
W umowie należy osobno opisać fakt, że sprzedawca gwarantuje: mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, aresztem i nie zgłaszają go inne osoby.
Okres obowiązywania umowy przedwstępnej jest integralnym warunkiem jej obowiązywania: po upływie tego terminu umowa ulega rozwiązaniu.
Umowa musi określać procedurę płacenia kosztów mieszkania: na przykład najpierw kupujący płaci 10% całkowitej kwoty, a następnie pozostałe 90%. Fakt zapłaty potwierdzany jest dodatkowo umową kaucji (zgodnie z wymogami art. 380 Kodeksu Cywilnego). Ten sam dokument nazywany jest paragonem - jest sporządzany w dowolnej formie i podpisywany przez obie strony.
Opisana jest także odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązań: oznacza to ugodę przedprocesową. Przykładowo strona, która uniknęła transakcji, płaci drugiej stronie kaucję w podwójnej wysokości.

Bez określenia któregokolwiek z tych istotnych warunków uznanie umowy przedwstępnej za prawomocną jest prawie niemożliwe, dlatego nie będzie możliwe wykorzystanie jej jako jednego z dowodów w postępowaniu sądowym.

Poniżej znajduje się przykładowa umowa.

Należy również zaznaczyć, że przygotowanie takiej umowy nie przewiduje przejścia mieszkania na własność kupującego. W związku z tym nie ma potrzeby:

sporządzić akt przeniesienia;
dostarczać wyciągi z konta osobistego potwierdzające brak zadłużenia z tytułu rachunków za media;
zamówić wypis z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości potwierdzający, że mieszkanie nie jest obciążone;
do umowy przedwstępnej dołącz paszport techniczny apartamentu.

Po zawarciu przez strony transakcji kupna-sprzedaży i podpisaniu umowy głównej umowę przedwstępną uważa się za nieważną. W związku z tym faktem nie są sporządzane żadne specjalne dokumenty - strony mogą po prostu ten dokument zniszczyć.